Logo Städtebauförderprogramm Mit der Maßnahme "Neue Mitte Westheim“ wurde die Stadt Neusäß im Mai 2013 in das Bund-Länder-Städtebauförderungsprogramm, Programmbereich Aktive Stadt- und Ortsteilzentren, aufgenommen. Mit diesem Programm führt die Oberste Baubehörde die Initiative "Leben findet Innenstadt" fort. Ziel der Initiative "Leben findet Innenstadt“ ist es, attraktive Ortszentren für Wohnen, Einzelhandel, Handwerk, Kultur und Freizeit aufzubauen.

In Westheim wurden verschiedene städtebauliche Probleme erkannt, die im Zuge umfassender Maßnahmen angegangen und gelöst werden sollen, um das Ortszentrum von Westheim aufzuwerten und attraktiver zu gestalten.

Das Planungsbüro OPLA hat die Vorbereitenden Untersuchungen inzwischen abgeschlossen. Die Öffentlichkeit wurde im Rahmen einer Bürgerinformationsveranstaltung am 14.06.2016 im Pfarrsaal Westheim über die Städtebaufördermaßnahme Neue Mitte Westheim informiert. Die Veranstaltung bot auch Gelegenheit zur vertieften Diskussion mit den Fachplanern. Der vorgestellte Bericht kann öffentlich eingesehen werden.

Der Stadtrat Neusäß hat am 28.11.2017 die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Neue Mitte Westheim“ beschlossen. Nach Ausfertigung am 05.12.2017 wurde die Satzung am 04.01.2018 amtlich bekannt gemacht. Mit der amtlichen Bekanntmachung wurde die Satzung rechtsverbindlich.

Die Satzung nebst Lageplan und Grundstücksliste wurde im Amts- und Mitteilungsblatt der Stadt Neusäß Nr. 01 vom 04.01.2018 abgedruckt.

Die Sanierungsmaßnahme wird im vereinfachten Verfahren durchgeführt. Die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a Baugesetzbuch (BauGB) ist ausgeschlossen. Im Sanierungsgebiet finden die Vorschriften des § 144 BauGB über genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge mit Ausnahme von § 144 Abs. 1 BauGB keine Anwendung (d.h. z.B. kein Eintrag eines Sanierungsvermerks ins Grundbuch). Im Rahmen der vorliegenden Sanierungssatzung wurde eine pauschale Freistellung der Genehmigungsverpflichtung für Vereinbarungen gem. § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB (z.B. Mietverträge) erteilt.

Welche Auswirkungen hat nun die Sanierungssatzung?

Nach § 144 Abs. 1 Ziffer 1 BauGB bedürfen die in § 14 Abs. 1 BauGB bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen der Genehmigung.

§ 14 Abs. 1 BauGB umfasst
  • Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB (= die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen, Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten),
  • die Beseitigung baulicher Anlagen sowie
  • erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind.
Die Genehmigung wird nach § 145 BauGB durch die Stadt Neusäß erteilt. § 22 Abs. 5 Satz 2 bis 5 BauGB ist entsprechend anzuwenden, d.h. über die Genehmigung ist innerhalb eines Monats nach Eingang des Antrags zu entscheiden.

Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt. Über die Genehmigung ist innerhalb von zwei Monaten zu entscheiden.

Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.

§ 1 Abs. 4 der Sanierungssatzung vom 05.12.2017 regelt zudem, dass wenn innerhalb des Sanierungsgebietes durch Zusammenlegungen Flurstücke aufgelöst und neue Flurstücke gebildet oder durch Grundstücksteilungen neue Flurstück entstehen, auf diese die Bestimmungen der Satzung ebenfalls anzuwenden sind.

Dieser formale Hinweis ist ausschließlich für die automatisierte Vervollständigung der Grundstücksliste im Anhang der Satzung und damit der Sicherstellung des Geltungsbereiches im Laufe der andauernden Sanierung gedacht. Hieraus begründet sich keine „sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht“ analog zu §144 Abs. 2 Nr. 5 BauGB.

Die Sanierungssatzung gilt 15 Jahre und kann durch Beschluss verlängert werden.

Steuerrechtliche Themen

Die Lage im Sanierungsgebiet eröffnet die besonderen Abschreibungsmöglichkeiten nach § 7h und § 10f Einkommenssteuergesetz (EStG) für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen (Neubau ist nicht bescheinigungsfähig und Nutzungserweiterungen sind nur in besonderen Ausnahmefällen bescheinigungsfähig; vgl. hierzu Bescheinigungsrichtlinien des Bayerisches Staatministerium für Finanzen, Landesentwicklung und Heimat). Anstelle eines Modernisierungs- bzw. Instandsetzungsgebotes durch die Stadt (steuerrechtlicher Ausgangsfall; vgl. § 7h EStG) kann eine Vereinbarung (sog. „Vereinbarung über die Beseitigung baulicher Missstände durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet im Sinne des § 177 Baugesetzbuch“) zwischen Bauherrn und der Stadt Neusäß abgeschlossen werden. Diese ist jedoch unbedingt vor Beginn der Maßnahmen abzuschließen! Nach Durchführung der Maßnahmen hat der Eigentümer einen Anspruch auf die Erstellung einer Bescheinigung zur Vorlage beim Finanzamt.

Bei geplanter Inanspruchnahme der steuerlichen Begünstigungen nach § 7h bzw. 10f EStG, durch einen privaten Bauherrn bedarf es im Vorfeld der Abstimmung der Maßnahmen mit dem Bauamt und der Sanierungsbetreuung.

Private Fördermaßnahmen

Möglicherweise wird mittelfristig noch eine Kleinmaßnahmenförderung durch den Stadtrat Neusäß aufgelegt. Diese umfasst eine kommunale Förderung von privaten Sanierungsmaßnahmen (z.B. Fassade, Dach, Fenster, Außenanlagen) auf der Grundlage eines noch zu erstellenden Gestaltungshandbuches. Bis zum Zeitpunkt der Verabschiedung eines sog. „Kommunalen Förderprogramms“ sind sämtliche potenziellen Fördermaßnahmen als Einzelmaßnahmen in Einzelanträgen zu behandeln. D.h. alle Maßnahmen sind zuerst mit dem Bauamt und der Sanierungsbetreuung, folgend mit der Regierung von Schwaben als Fördergeber und abschließend mit dem Planungs- und Umweltausschuss / Stadtrat zu beraten und abzustimmen.

Sonstiges – Maßnahmen der Stadt

Die Stadt wird sich im Rahmen geförderter Maßnahmen um eine Verbesserung und Instandhaltung des Wohn- und Arbeitsumfeldes durch öffentliche Sanierungsmaßnahmen bemühen. Zunächst soll der P+R-Parkplatz mit einer vorläufigen Anbindung an die bestehende Infrastruktur erstellt werden. Künftig sind eine Neugestaltung des Bahnhofsumfeldes und eine barrierefreie Anbindung des P+R-Parkplatzes an den Bahnhof vorgesehen. Auch durch den Neubau der Bahnbrücke an der Westheimer Straße werden Verbesserungen angestrebt. Im Altort sollen zunächst die Flächen im öffentlichen Raum aufgewertet werden. Parallel wird die bauliche Ausgestaltung entlang der Von-Rehlingen-Straße planerisch begleitet.