Bebauungsplanverfahren
Bebauungspläne sollen eine geordnete städtebauliche Entwicklung gewährleisten und setzen fest, in welcher Weise die Grundstücke bebaubar sind. Sie enthalten beispielsweise Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zur zulässigen Anzahl der Geschosse und zur Dachform. In der dazugehörenden Begründung werden die Ziele der Planung, sowie die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen erklärt.
Da der Bebauungsplan eine Rechtsnorm darstellt und die jeweiligen Bürger direkt betrifft, muss er vom Stadtrat der Stadt Neusäß als Satzung beschlossen werden. Seine Festsetzungen sind für Grundstückseigentümer und Bauwerber rechtsverbindlich und dienen als Grundlage für die Entscheidung über Baugesuche.
Arten von Bebauungsplänen
Gemäß Baugesetzbuch wird zwischen den folgenden 5 Bebauungsplanarten unterschieden:
Einfache Bebauungspläne
Diese Bebauungspläne regeln nur ganz bestimmte Einzelaspekte, wie zum Beispiel den Ausschluss bestimmter Nutzungen oder die Festlegung von Mindestgrundstücksgrößen. Ob ein Bauvorhaben im Bereich dieser Pläne möglich ist, richtet sich darüber hinaus danach, ob es sich in die nähere Umgebung einfügt oder im Außenbereich zulässig ist.
Qualifizierte Bebauungspläne
In der Regel werden die Bebauungspläne als qualifizierte Bebauungspläne erlassen. Das bedeutet, dass diese Pläne in jedem Fall Festsetzungen zu den zulässigen Nutzungen, zum Maß der Bebauung, zur Anordnung der Baukörper und zur verkehrlichen Erschließung des Gebietes trifft. Meistens werden darüber hinaus auch noch andere Aspekte, wie öffentliche und private Grünflächen und die Gestaltung der Gebäude geregelt.
Bebauungspläne der Innenentwicklung
Der einzige Unterschied zu den anderen Bebauungsplänen ist hier, dass diese Pläne eine Maßnahme zur Innenentwicklung, wie beispielsweise die Nachverdichtung, zum Gegenstand haben. Diese Bebauungspläne können in einem beschleunigten Verfahren aufgestellt werden.
Bebauungspläne mit städtebaulichem Vertrag
In manchen Fällen wird im Rahmen der Ausarbeitung des Bebauungsplanes ein so genannter städtebaulicher Vertrag zwischen der Stadt Neusäß und den Nutznießern des neuen Baurechts geschlossen. Solche Verträge können unter anderem die Übernahme der Planungskosten, die Aufteilung der Kosten für Straßen und Wege, die Herstellung und Pflege von Grünanlagen oder die Abtretung von Grundstücken regeln.
Vorhabenbezogene Bebauungspläne
Diese Bebauungspläne können für konkrete Bauprojekte ein darauf angepasstes Baurecht schaffen. Grundlage für solche Bebauungspläne muss immer eine detaillierte und zuvor mit der Stadt Neusäß abgestimmte Objektplanung sein. Während dieses Verfahrens wird dann ein so genannter Durchführungsvertrag abgeschlossen. In diesem muss sich der Investor dann auch verpflichten, das Projekt innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens umzusetzen.
Bebauungspläne können nicht nur aufgestellt, sondern auch geändert, ergänzt oder aufgehoben werden. In der Regel läuft das förmliche Verfahren nach dem folgenden Schema ab. Unter bestimmten Voraussetzungen, wie beispielsweise bei einem Bebauungsplan der Innenentwicklung, kann jedoch auf ein vereinfachtes oder beschleunigtes Verfahren durchgeführt werden. Bei diesem wird dann auf die Umweltprüfung verzichtet und einzelne Verfahrensschritte können entfallen oder verkürzt werden.
Initiative
Gewöhnlicherweise wird ein Bebauungsplanverfahren durch die Stadt Neusäß eingeleitet. Bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan geht die Initiative dagegen grundsätzlich von dem interessierten Investor aus.
Beginn des Verfahrens
Der Stadtrat beschließt die Aufstellung eines Bebauungsplanes. Dieser Beschluss wird dann in der nächsten Heimatstimme veröffentlicht.
Ausarbeitung eines Vorentwurfs
Zunächst wird ein diskussionsfähiger Vorentwurf ausgearbeitet und gegebenenfalls verschiedene Planungsalternativen untersucht. Hierzu werden durch die Verwaltung die Planungsgrundlagen ermittelt, Bestandsaufnahmen und Bestandsanalysen durchgeführt und entsprechende Planungsziele dargelegt. Sollten für die Umsetzung der Planung städtebauliche Verträge notwendig sein, wird zeitgleich zwischen der Verwaltung und den Nutznießern der Planung über die Vertragsinhalte gesprochen.
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden
Die Öffentlichkeit ist über den Ziel und Zweck der voraussichtlichen Planung, sowie gegebenenfalls über sich wesentlich unterscheidende Lösungen zu unterrichten. Dazu werden die Pläne im Rathaus der Stadt Neusäß ausgehängt. Eine Information über die Dauer des Aushangs erfolgt ebenfalls wieder in der Heimatstimme. Während dieses Zeitraumes kann sich jeder zu der Planung äußern. Die Behörden und sonstigen Träger der öffentlichen Belange, wie die Stadtwerke, die Telekom und die Müllentsorgung, werden ebenfalls über den Plan in Kenntnis gesetzt. Die Behörden und Träger der öffentlichen Belange können daraufhin die fachlichen Stellungnahmen zu dem Plankonzept abgeben.
Ausarbeitung eines Entwurfs
In dieser Phase werden die eingegangenen Stellungnahmen und gewonnenen Erkenntnisse in den Plan eingearbeitet. Die Planungsunterlagen werden vervollständigt.
Billigungs- und Auslegungsbeschluss
Der ausgearbeitete Entwurf muss vom Stadtrat gebilligt und dessen öffentliche Auslegung beschlossen werden. Falls städtebauliche Verträge nötig sind, müssen diese bis zu diesem Zeitpunkt unterschriftsreif sein und ebenfalls dem Stadtrat zur Genehmigung vorgelegt werden.
Öffentliche Auslegung und erneute Behördenbeteiligung
Die Pläne werden wieder im Rathaus der Stadt Neusäß ausgehängt. Der Zeitraum der öffentlichen Auslegung wird ausreichend vorher in der Heimatstimme bekannt gegeben. Meistens werden die Planunterlagen zusätzlich zum Aushang auch noch auf der Internetseite der Stadt Neusäß zur Ansicht bereit gestellt. Innerhalb des Zeitraums der Auslegung können erneut Stellungnahmen abgegeben werden. Die Behörden und Träger der öffentlichen Belange werden ebenfalls über den neuesten Plan informiert und um Stellungnahme gebeten.
Abwägung
Alle eingegangenen Stellungnahmen werden geprüft und in den Prozess der Abwägung öffentlicher und privater Belange einbezogen. Falls die Abwägung dazu führt, dass wesentliche Änderungen an der Planung vonnöten sind, muss eine erneute Auslegung und Beteiligung der Behörden erfolgen. Die Dauer dieser Auslegung kann jedoch dann entsprechend verkürzt werden. Im Normalfall betrifft die Abwägung jedoch nur kleinere Änderungen am Bebauungsplan, so dass dem Stadtrat der Satzungsbeschluss empfohlen werden kann.
Satzungsbeschluss und Mitteilung des Abwägungsergebnisses
Der Stadtrat beschließt nun über den Bebauungsplan in seiner aktuellen Fassung einschließlich Begründung und der weiteren Bestandteile, wie zum Beispiel dem Umweltbericht. Falls über einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu beschließen ist, muss spätestens jetzt ein rechtsverbindlicher Durchführungsvertrag vorliegen. Nach dem Satzungsbeschluss wird den Personen, die Stellungnahmen abgegeben haben, das Ergebnis der Abwägung mitgeteilt.
Ausfertigung und Inkrafttreten
Nachdem der Bebauungsplan vom Stadtrat beschlossen wurde, muss dieser noch vom 1. Bürgermeister unterzeichnet werden. Um den Bebauungsplan in Kraft treten zu lassen, erfolgt anschließend die Bekanntgabe in der nächsten Heimatstimme. Der Bebauungsplan kann danach im Bauamt eingesehen werden und wird auch im Internet veröffentlicht.