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Dienstleistung

Bauantrag und Antrag auf Vorbescheid

Handelt es sich bei dem geplanten Vorhaben um ein genehmigungspflichtiges Vorhaben, muss ein Antrag auf Baugenehmigung gestellt werden.

Die Bayerische Bauordnung zählt in Artikel 57 Absatz 1 die Vorhaben auf, die verfahrensfrei errichtet werden können. Grundsätzlich sind dies nur kleinere Gebäude, wie zum Beispiel Garagen und Geräteschuppen beim Vorliegen bestimmter Voraussetzungen. Wohngebäude hingegen sind immer genehmigungspflichtig. Zur genauen Abklärung, ob das Vorhaben einer Genehmigungspflicht unterliegt, oder nicht, wird gebeten, sich mit der Bauverwaltung in Verbindung zu setzen.

Falls grundsätzliche Fragen zur Zulässigkeit eines Bauvorhabens oder zu einzelnen wichtigen Punkten vorliegen, die vorab geklärt werden sollten, kann zunächst ein Bauvorbescheid (Bauvoranfrage) beantragt werden. Eine Bauvoranfrage kann auch gestellt werden, bevor ein Grundstück erworben wird. In der Entscheidung über die Bauvoranfrage werden die zur Entscheidung konkret gestellten Fragen verbindlich geklärt.

Die Baugenehmigung erlischt, wenn der Antragsteller nicht innerhalb von vier Jahren nach der Erteilung der Genehmigung mit der Bauausführung beginnt oder wenn diese vier Jahre unterbrochen worden ist. Die Frist kann mit einem schriftlichen Antrag um jeweils zwei Jahre verlängert werden.

Der Vorbescheid hat eine Gültigkeit von drei Jahren. Das heißt, dass in diesem Zeitraum ein Bauantrag gestellt werden muss, der auf diesem Vorbescheid beruht. Kann diese Frist nicht eingehalten werden, ist ebenfalls schriftlich eine Verlängerung zu beantragen. Auch hier kann die Geltungsdauer jeweils um zwei Jahre verlängert werden.

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Mitarbeiter
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Formulare
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Verfahrensablauf

Von der Idee eines Bauwerkes bis zu dessen Genehmigung und Ausführung sind mehrere Schritte zu durchlaufen. Der Bauherr sollte sich daher zunächst die folgenden Fragen stellen:

Welcher Entwurfsverfasser soll mit der Planerstellung beauftragt werden?

Die Pläne für genehmigungspflichtige Vorhaben müssen immer von eingabeberechtigten Entwurfsverfassern stammen. Dies sind in Bayern Architekten und Bauingenieure oder bei kleineren Bauvorhaben Absolventen der entsprechenden Hochschulen und Handwerksmeister des Bauhandwerks. Hierfür wird die Beauftragung von Fachleuten empfohlen, da der Entwurfsverfasser meistens auch die Verhandlungen mit den Behörden für den Bauherrn führt. Auch besteht bei der Beauftragung von fachlich qualifizierten Personen eine größere Plansicherheit, sowohl für den Bauherrn, als auch für die Verwaltung.

Sobald der passende Entwurfsverfasser gefunden wurde, stellt sich die nächste Frage:

Wie konkret sind die Vorstellungen von dem Bauvorhaben?

In der Planungsphase können sowohl finanzielle Aspekte, als auch von der Verwaltung vorgetragene städtebauliche Gründe nochmals Einfluss auf das Bauvorhaben nehmen. Da hier oft gegenteiliges Interesse besteht, erleichtert eine Kompromissbereitschaft in den Punkten, die für den Bauherren nicht entscheidend sind, deutlich das Verfahren. Es gilt daher die Regel: „Wer weiß, dass ein Vorhaben nach der ersten Ideenskizze noch verschiedene Änderungen durchläuft, erspart sich viele Nerven und Mühen und somit auch Geld“.

Wenn die ersten Entwürfe erstellt wurden, empfiehlt es sich über die nächste Frage nachzudenken:

Beeinträchtigt die Planung die unmittelbaren Nachbarn zu stark oder können diese die Pläne unterschreiben?

Dem Nachbar stehen laut der Bayerischen Bauordnung gewisse Abwehrrechte zu. So hat dieser unter anderem Anspruch darauf, dass die gesetzlich geforderten Abstandsflächen eingehalten werden. Es wird empfohlen, vor der endgültigen Ausarbeitung der Planung, das Gespräch mit den Nachbarn zu suchen und die Planung mit diesen abzustimmen. Nachbarn, die in die Planungen mit einbezogen wurden, sind mit Sicherheit auch eher bereit, die Pläne zu unterschreiben. Gerade im Hinblick darauf, dass ein Nachbar, welcher die Pläne nicht unterschrieben hat, gegen eine Baugenehmigung klagen könnte, empfiehlt es sich, möglichst viele Nachbarunterschriften einzuholen.

Nachdem ein fachlich qualifizierter Planer beauftragt wurde und die ersten Pläne erstellt wurden, geht es nun daran, einen Bauantrag oder einen Antrag auf Vorbescheid bei der Stadtverwaltung einzureichen.
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Erforderliche Unterlagen

Die Einreichung der folgenden Unterlagen ist immer erforderlich:

  • Antrag auf Baugenehmigung beziehungsweise Antrag auf Vorbescheid
  • ausgefüllte Erklärung über die Erfüllung des Kriterienkatalogs
  • Baubeschreibung
  • amtlicher Lageplan mit Nachbarschaftsverzeichnis Maßstab 1:1000
  • Lageplan mit Eintragung der geplanten Bebauung
  • statistischer Erhebungsbogen

Die weiteren notwendigen Unterlagen richten sich immer nach dem konkreten Bauvorhaben. Wir bitten deshalb darum, bezüglich der weiteren Unterlagen Rücksprache mit der Bauverwaltung zu halten.

Die Formulare "Bauantrag (auch für Vorbescheid)", "Baubeschreibung" und "statistischer Erhebungsbogen" stehen online zur Verfügung. Der amtliche Lageplan kann bei der Stadt Neusäß beantragt werden.

Sämtliche Unterlagen sind in dreifacher Ausfertigung einzureichen.

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Frist/Dauer
Die Dauer des Verfahrens hängt vom Einzelfall ab, insbesondere davon, welche Stellen beteiligt werden müssen. In der Regel dauert das Verfahren zwischen drei Monaten und sechs Monaten.
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Kosten/Leistung

Der Verfahrensgang bei der Stadt Neusäß ist kostenfrei. Die Baugenehmigungsgebühr wird vom Landratsamt Augsburg erhoben. Diese Stelle kann auch Auskunft über die Höhe der Gebühr geben.

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Sonstiges
Für die Beurteilung des Antrages auf Vorbescheid oder des Bauantrages gibt es für die Verwaltung drei mögliche Fälle:
  • Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes.

Ein Bebauungsplan kann verschiedene verbindliche Festsetzungen wie zum Beispiel Dachform, Baufenster, Höhe des Kniestockes und der Dachneigung, sowie die maximal überbaubare Fläche treffen.

Die Festsetzungen eines Bebauungsplanes sind grundsätzlich einzuhalten. Für den Fall, dass nicht alle Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten werden können oder sollen, sind die gewünschten Befreiungen vom Bebauungsplan einzeln aufzulisten und zu beantragen. Die Beantragung muss in jedem Fall schriftlich sein und darüber hinaus muss der Wunsch nach der Befreiung begründet werden.

Da gewöhnlicherweise bereits bei der Entwicklung des Bebauungsplanes alle möglichen Fälle durchdacht und abgewogen werden, müssen in der Regel besondere Gründe für eine Befreiung vorliegen. Darüber hinaus ist zu beachten, dass jede Befreiung die vom Landratsamt Augsburg geforderte Genehmigungsgebühr erhöht.

  • Das Vorhaben liegt im zusammenhängend bebauten Innenbereich.

In diesem Fall muss sich das Vorhaben in die Umgebungsbebauung einfügen. Das bedeutet, dass sowohl die Art der Bebauung (Wohngebäude, gewerblich genutztes Gebäude), als auch das Maß der Überbauung (versiegelte Flächen, Anzahl der Geschosse) sich in den von der Umgebung vorgegebenen Rahmen einfügen muss. Darüber hinaus werden durch die Umgebungsbebauung gewöhnlicherweise maximale Firsthöhen und Traufhöhen vorgegeben.

In einem sehr einheitlich bebauten Gebiet kann darüber hinaus noch die Dachform von Bedeutung sein.

  • Das Vorhaben liegt im Außenbereich.

Wenn weder ein Bebauungsplan, noch eine zusammenhängende Bebauung vorhanden oder das Gebiet noch vollkommen unbebaut ist, spricht man von einem Außenbereich.

Aus Gründen des Umwelt- und Naturschutzes soll lediglich der Innenbereich durch zusätzliche Bebauung weiter versiegelt und der Außenbereich dafür weitestgehend von Bebauung freigehalten werden.

Der Außenbereich kann daher grundsätzlich nur von sogenannten „privilegierten“ Nutzungen, wie zum Beispiel der Landwirtschaft, von Gartenbaubetrieben und von energetischen Nutzungen, wie Windräder, für eine Bebauung in Anspruch genommen werden.

Wohnbauvorhaben im Außenbereich steht hingegen sowohl die Gefahr der Entstehung einer Splittersiedlung, als auch die meistens fehlende Erschließung entgegen. Ein Baurecht kann sich daher nur ergeben, wenn entweder besondere Gründe vorliegen, oder eine Außenbereichssatzung, die eine gewisse Bebauung vorsieht, erlassen wurde.


Wenn dem Bauantrag oder dem Antrag auf Vorbescheid von Seiten der Stadt Neusäß zugestimmt wurde, wird er dem Landratsamt Augsburg zur Genehmigung vorgelegt. Dieses prüft nach der durch die Stadt Neusäß erfolgten Überprüfung der planungsrechtlichen Belange, noch die bauordnungsrechtlichen Belange, wie beispielsweise das Abstandsflächenrecht.

Sofern auch das Landratsamt Augsburg nach dieser Überprüfung keine Bedenken gegen das Vorhaben hat, wird die Baugenehmigung ausgefertigt.

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Rechtsgrundlage
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Zugehörigkeit zu
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